選址要做商圈分析,究竟是什么圈?

  選址首先要做商圈分析。因為它表明了未來門店所進行銷售的空間范圍,以及該門店吸引顧客的區域范圍。

選址要做商圈分析,究竟是什么圈?

  1.商圈分析的要素
  商圈分析有兩個部分,即廣義商圈分析(經濟、人口、政府規劃政策等)和狹義商圈分析。這里探討的是狹義商圈分析。
  所謂商圈分析是指顧客愿意到本門店購買產品的距離與相應的時間,通常情況與本店店面地址相距500米左右的距離為佳。
  為了確保商圈分析的有效性,還得在商圈范圍內給予充分的調查。以下是對商圈進行調查時常關注的三大要素:人口、競爭品牌、基本費用等。
  (1)人口調查
  人口調查的內容包括該區域的人口數量、人口結構、購買習慣、經濟收入、人流量的大小等。
  人口調查的重點包括:
  第一,家庭狀況。
  家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收人和家庭收人的分配,會明顯地影響未來門店的銷售。如所在地區家庭平均收人提高,則會增加家庭對選購商品數量、質量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產生較大影響。
  第二,人口密度。
  一個地區的人口密度,可以用每平方公里的人數或戶數來確定。人口密度高的地區,到商業設施之間的距離近,可增加購物頻率。而人口密度低的地區吸引力低,且顧客光臨的次數也少。一個地區人口密度越高,則選址門店的規模可相應擴大。
  要計算一個地區的白天人口,即戶籍中除去幼兒的人口數,以該地區上班、上學的人口數,減去到外地上班、上學的人口數。部分隨機流人的客流人數不在考察數之內。
  白天人口密度高的地區多為辦公區、學校文化區等地。對白天人口多的地區,應分析其消費需求的特性進行經營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。
  第三,客流量調查。
  一般在評估地理條件時,應認真測定經過該地點行人的流量,這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車乘客人數有較大關系。上下車人數的調查重點為:
  各站上下車乘客人數歷年來的變化。
  上下車乘客人數愈多的地方愈有利。
  上下車乘客人數若減少,又無別的交通工具替代的情況下,商圈人口也會減少。
  根據車站出入的顧客年齡結構,可注意不同年齡顧客的需求。
  第四,購買力調查。
  商圈內家庭和人口的消費水平是由其收人水平決定的,因此,商圈人口收入水平對門店定位有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取。
  (2)競爭品牌調查
  競爭品牌的調查主要以競爭品牌的數量、品牌結構、潛在競爭品牌等要素來進行分析。
  競爭品牌數量、品牌結構的要素調查主要是調查當地市場是否飽和、競爭是否激烈,如果是同一個行業品牌數量極多、品牌結構比較豐富,那么就很容易吸引顧客的高度聚集,增加整個區域的市場容量,當然這是選擇的重要場所。
  (3)基本費用調查
  基本費用調查的調查要素主要有:轉讓費、租金、物業管理費、國稅、地稅、水電費、裝修費、人員工資等。
  2,影響商圈大小的因素
  (1)外在因素:主要是指門店地段環境中的各種條件狀況,其中地段的居民環境、交通環境、商業環境是影響門店商圈范圍的主要因素。
  居民環境:周邊居民的居住密度越大,人口總量越多,商圈規模越大;周邊居民分布越集中,并且主要集中在門店地段附近,就可增強居民到達門店的便利性,提高對居民的吸納力,擴大的商圈規模。對于一些小型鄰里商業物業、社區商業物業來說,周邊居民的居住密度、分布方式對其商圈范圍的影響尤為明顯。
  交通條件:地段交通條件越發達,交通輻射范圍越廣,外圍區域的居民到達門店的地段就越便利,吸納力就越強,商圈范圍就越廣。
  商業環境:商業物業位于商業區中是其中一部分。商業區環境將對門店的商圈范圍大小產生直接的影響,好的商業環境可以增強整個商圈的對外影響力,拓展其內部門店的商圈范圍;相反,惡劣的商業環境不但不能增強其影響力,反而可能使其中的門店無法繼續生存發展。門店如果不存在于商業區中一般就會與商業區形成直接競爭關系,產生負面影響。
  (2)內在因素:是指門店的經營規模、各種構成元素的組合以及促銷廣告活動等。
  經營規模:門店提供商品和服務的種類越多,吸納力越強,可以吸引更廣泛區域消費者前來購物。當規模增大到一定程度時,達到極限值,再繼續擴大經營規模,商圈范圍并不會隨之擴大。
  構成元素組合:經營日常用品的商店吸引顧客區域范圍較小,商圈范圍也小;經營非日常用品的商店則相反。經營高檔、品牌商品的商店吸納顧客的能力強,商圈范圍廣。
  促銷廣告:門店的經營者如果重視對項目的宣傳,可以提高消費者對門店的認知程度,一定程度上可以擴大門店的輻射范圍,即擴大其商圈范圍。
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